위례신도시 집값 폭락의 진짜 원인, 17년째 지연된 교통망 확충의 그림자

서울 송파구와 경기도 하남, 성남시에 걸쳐 있는 위례신도시 아파트 가격이 급락하고 있다. 불과 몇 개월 만에 수천만 원에서 억대까지 떨어진 단지들이 속출하며 주민들의 한숨이 깊어지고 있다. 이 난국의 원인은 무엇인가? 전문가들은 17년째 지연된 교통망 확충 문제가 부동산 시장 침체의 핵심이라고 입을 모은다. 위례신도시의 현재와 미래를 살펴보며 투자자와 거주민이 알아야 할 핵심 정보를 분석해본다.

충격! 위례신도시 아파트 최대 1억5천만원 폭락... 무슨 일 벌어지고 있나?

위례신도시 아파트 가격 하락세가 심상치 않다. 서울 송파구 장지동 '힐스테이트송파위례' 전용 101㎡는 최근 16억3000만원에 거래됐다. 지난해 10월 17억8000만원에 거래된 것과 비교하면 불과 6개월 만에 1억5000만원이나 폭락한 셈이다. 송파위례24단지꿈에그린 전용 75㎡도 14억9800만원에서 14억6000만원으로 4000만원 하락했다.

이러한 현상은 일부 단지에 국한되지 않는다. 성남시 수정구 창곡동 '위례더힐55' 34평은 2021년 9월 16억4000만원에서 2023년 11월 11억원으로 최고가 대비 32%나 떨어졌다. '위례센트럴자이' 25평 역시 14억6000만원에서 10억원으로 31% 하락했다. 주민들은 "진작 팔고 이사 갈 걸"이라며 후회하는 목소리가 높아지고 있다.

17년째 첫삽도 못 뜬 위례신사선, 서울까지 답답한 발이 되다

위례신도시 부동산 가격 하락의 주범으로 지목되는 것은 바로 교통망 확충 지연이다. 그중 핵심은 위례신사선이다. 위례신사선은 위례신도시와 서울 강남구 신사역을 잇는 총 14.7km 길이의 경전철로, 2008년 위례신도시 광역교통개선 대책에 포함되며 추진되기 시작했다.

그러나 17년이 지난 지금까지도 첫 삽조차 뜨지 못했다. 2016년 삼성물산이 사업성 부족을 이유로 철수했고, 2020년 우선협상대상자로 선정된 GS건설 컨소시엄도 지난해 6월 같은 이유로 사업을 포기했다. 결국 서울시는 민간투자 방식을 포기하고 재정투자 사업으로 전환했지만, 예비타당성조사라는 또 다른 관문이 남아있다.

주민들은 "버스 타고 역까지 가려고 10년이 넘게 철도가 들어오길 기다린 게 아니다"라며 분노하고 있다. 17년간의 지지부진한 진행은 위례신도시 부동산 가치에 치명타가 됐다.

위례 없는 '위례과천선', 이름만 위례인 이유가 뭔가?

설상가상으로 또 다른 악재가 덮쳤다. 바로 '위례과천선'이 위례신도시를 지나지 않을 가능성이 커진 것이다. 위례과천선은 송파구 법조타운에서 출발해 위례신도시를 거쳐 과천시 정부과천청사역까지 연결하는 노선으로 계획됐다.

그런데 국토교통부가 공개한 예상 노선도에서 위례신도시가 빠져 있다. 가장 가까운 정류장이 8호선 장지역 부근으로, 위례 주민들은 지금처럼 버스를 타고 역까지 최소 10분 이상을 가야 하는 상황이다. 위례신도시시민연합은 "노선 이름에 '위례'가 들어가 있는데 위례를 안 지난다는 건 말이 안 된다"며 강하게 반발하고 있다.

위례과천선은 지난해 11월 KDI의 민자적격성 조사를 통과하며 기대감을 높였으나, 노선에서 위례 중심부가 제외되며 지역 주민들에게 또 다른 큰 실망을 안겨주었다.

토지거래허가구역 지정까지... 겹치는 악재에 신음하는 부동산 시장

위례신도시 아파트 시장은 교통망 확충 지연 외에도 토지거래허가구역 지정이라는 규제까지 더해져 이중고를 겪고 있다. 서울 송파구에 포함된 위례신도시 일부 단지들이 토지거래허가구역 확대 재지정 대상에 포함되면서 이미 침체된 거래 시장에 규제만 더했다는 지적이 나온다.

이처럼 교통 인프라 부실과 규제 강화라는 두 가지 악재가 맞물리면서 위례신도시 부동산 시장은 투자 수요가 급감하고 실수요 위주로만 거래가 체결되는 모양새다. 부동산 전문가들은 "위례신도시는 교통도 안 좋은데 토지거래허가구역까지 지정되니 투자자들이 외면할 수밖에 없다"고 분석한다.

'신속예타' 선정된 위례신사선, 부동산 시장 구원투수 될까?

그나마 위안이 되는 소식은 위례신사선이 '신속예타' 대상으로 선정된 점이다. 위례신사선 도시철도 건설사업은 지난 4월 30일 기획재정부 재정사업평가위원회 심의를 통해 신속예타 대상으로 최종 선정됐다.

신속예타는 긴급한 경제·사회 상황에 적기 대응하기 위한 제도로, 철도 부문의 경우 기존 1~2년이 소요되는 예타 과정을 9개월로 단축한다. 서울시 관계자는 "신속히 추진해야 하는 사업이라는 공감 하에 신속예타 대상사업으로 신청했다"고 배경을 설명했다.

이는 장기간 표류해온 위례신사선 사업에 속도가 붙을 수 있음을 의미하며, 해당 노선이 실제 추진될 경우 위례신도시 부동산 시장의 새로운 변수로 작용할 가능성이 있다.

향후 위례신도시 부동산, 어떻게 바라봐야 하나?

위례신도시 부동산 시장은 현재 악재가 중첩된 상황이지만, 향후 전망은 교통망 확충 사업의 진전 여부에 달려 있다. 부동산 업계 관계자는 "위례신사선 사업이 속도를 낼 경우 집값이 반등할 가능성도 있다"고 진단한다.

특히 위례신사선이 신속예타를 통과하고 본격적인 사업 추진 단계로 접어든다면, 지금의 하락세가 반전될 가능성도 배제할 수 없다. 교통망 확충은 부동산 가치를 결정하는 핵심 요소로, 교통 인프라가 개선되면 접근성 향상으로 인한 가치 상승이 기대된다.

다만 현재로서는 위례과천선 패싱 논란과 토지거래허가구역 지정 등 부정적 요인이 여전히 존재하므로, 지나친 낙관은 경계해야 한다. 위례신도시 부동산에 관심 있는 투자자라면 위례신사선 신속예타 진행 상황과 향후 위례과천선의 최종 노선 결정을 주시하며 신중한 판단이 필요한 시점이다.

교통망이 확충되면 부동산 가치도 함께 오르는 법. 17년째 기다려온 위례신도시 주민들에게 교통망 확충은 단순한 편의성을 넘어 자산 가치의 문제다. 위례신사선 신속예타 결과와 위례과천선 최종 노선 확정까지, 위례신도시의 향방이 주목된다.

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